VIII Kongres

Relacja z

VIII Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych w krajach Europy
Środkowowschodniej
Warszawa, 24-25.11.2011 r.

 

 

- Musimy zmienić sposób formułowania decyzji w zakresie budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Stan budownictwa mieszkaniowego zależy od stanu gospodarki i zmiana podejścia do sposobu realizacji obowiązków Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w zakresie realizacji polityki mieszkaniowej państwa powinna wynikać ze zmieniającej się sytuacji na rynkach finansowych - powiedział 24 listopada br. w Warszawie wiceminister Piotr Styczeń podczas VIII Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych w krajach Europy Środkowowschodniej. Organizatorem kongresu jest Komitet do spraw Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich.

 

Wiceminister P. Styczeń zapowiedział zmiany w projektach ustaw wykonujących przyjęty przez Sejm w listopadzie 2010 r. rządowy dokument "Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku". Program zakłada usprawnienie działania państwa w sferze wsparcia budownictwa mieszkaniowego. Ustaleniu segmentów budownictwa mieszkaniowego uzależnionych od interwencji publicznej towarzyszy propozycja likwidacji deficytów ilościowych w segmencie lokali socjalnych i mieszkań przeznaczonych dla osób wymagających innej społecznej pomocy mieszkaniowej. Proponowane jest wprowadzenie efektywnych form podaży mieszkań dostępnych cenowo w segmencie mieszkań na wynajem oraz budownictwie własnościowym oraz eliminacja podstawowych rodzajów ryzyka związanych z rozwojem prywatnego budownictwa mieszkań na wynajem i budownictwa na wynajem z dojściem do prawa własności. Ponadto celem jest obniżenie kosztów budowy mieszkań i racjonalizacja przestrzenno-funkcjonalna nowych zasobów mieszkalnych poprzez stworzenie odpowiedniego zasobu uzbrojonych gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Przewiduje się także likwidację "luki remontowej" oraz ograniczenie zapotrzebowania na energię w sektorze mieszkaniowym.

 

 

 

Olgierd Dziekoński, Sekretarz Stanu w kancelarii Prezydenta RP, w drugim dniu Kongresu przedstawił w swoim wystąpieniu swoje przemyślenia co do „Roli Państwa w kształtowaniu prawa do mieszkania”, dokonując oceny stanu polskiego budownictwa mieszkaniowego i kierunków jego rozwoju. Za najważniejsze uznał prace nad rozwojem prywatnego budownictwa na wynajem, stworzenie odpowiednich ram prawnych i finansowych dla inicjatyw gmin w realizacji ich polityki mieszkaniowej, skuteczniejszemu zdefiniowaniu osób potrzebujących wsparcia finansowego bez którego nie mogłyby one zaspokoić swoich podstawowych potrzeb mieszkaniowych.

Krzysztof Pietraszkiewicz, Prezes Związku Banków Polskich sygnalizował zgłaszaną przez środowisko bankowe od wielu lat potrzebę usprawnienia długoterminowego finansowania poprzez m.in. emisje listów zastawnych z wykorzystaniem dorobku banków hipotecznych i budowę stabilnej bazy oszczędnosci nie tylko na mieszkanie ale w uwzględnieniem innych potrzeb ludności do jakich zalicza się emeryturę, zdrowie i edukację.

Jacek Furga, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości w ZBP, przedstawił wraz z zaproszonymi z Niemiec i Austrii przedstawicielami Europejskich Kas Oszczędnościowo Budowlanych warunki wykorzystania długoterminowego źródła finansowania budownictwa mieszkaniowego celem pobudzenia skłonności do oszczędzania na cele mieszkaniowe w Polsce. W ich ocenie nie można wzmocnić bazy depozytowej banków i skłonności do oszczędzania ludności bez budowania skłonności do oszczędzania na poczet przyszłych potrzeb mieszkaniowych. W tym celu należy rozważyć różnego rodzaju działania np. zachęty podatkowe. Niektóre rynki Europy Środkowowschodniej są na ścieżce wzrostu ponieważ nauczyły się efektywnie wykorzystywać oszczędzanie na mieszkanie. Polska może do tych krajów dołączyć i mieć z tego tytułu wymierne korzyści. W ramach pobudzania oszczędzania na mieszkanie ludności warto rozwijać projekt generowania odpowiednich środków finansowych przez gminy przy wsparciu instytucji finansowych na finansowanie społecznego budownictwa mieszkaniowego w ramach projektów partnerstwa publiczno-prywatnego.

Wojciech Kwaśniak, Wiceprzewodniczący Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego, zaprezentował wnikliwą analizę tendencji rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych i wniosków płynących dla Nadzoru i uczestników rynku nieruchomości w tym zwłaszcza podmiotów nadzorowanych przez Urząd. W odpowiedzi na zidentyfikowane zagrożenia dla sektora bankowego Nadzór podjął, i podejmować będzie, następujące działania mające zapewnić stabilność sektora bankowego:

• Uchwalenie Rekomendacji T (ryzyko detaliczne), której celem jest wzmocnienie zarządzania ryzykiem kredytowym oraz zapobieganie zjawisku przekredytowania klientów
• Nowelizacja Rekomendacji S (nieruchomości) i J (bazy danych), których celem jest poprawa zarządzania ryzykiem związanym z kredytami hipotetycznymi, zapobieganie zjawisku przekredytowania klientów i narastania bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości
• Nowelizacja uchwały KNF nr 76/2010 w zakresie wprowadzenia 100% wagi ryzyka dla walutowych kredytów hipotecznych. Uchwała wejdzie w życie 30 czerwca 2012 r.

W. Kwaśniak podkreślił, iż banki muszą stosować konserwatywne podejście w ocenie perspektywy cen na rynku nieruchomości (jak też w ocenie przyszłej sytuacji dochodowej kredytobiorców), gdyż w przypadku dekoniunktury spadki cen mogą być znaczące (skala spadków cen w niektórych projektach deweloperskich jest znacząco większa niż wynika to ze zmiany średnich cen transakcyjnych i sięgała nawet 50% lub więcej), co będzie wpływało na ryzyko związane z zabezpieczeniem nieruchomością kredytu hipotecznego.

W ocenie przedstawiciela Nadzoru jednym z istotnych warunków dalszego rozwoju rynku finansowania nieruchomości w najbliższych latach będzie, oprócz dywersyfikacji ryzyka kredytowego (w postaci ubezpieczeń finansowych), wzmocnienie bazy depozytowej banków, z których głównie finansowane są kredyty na realizację potrzeb mieszkaniowych ludności. W tym punkcie wymienił system kas oszczędnościowo budowlanych, który w krajach Europy Środkowowschodniej sprawdził się, zachowując stabilność w czasach zawirowań finansowych.

 

 

Sebastian Skuza, Dyrektor w Ministerstwie Finansów, przedstawił przyjęty przez Radę Ministrów projekt ustawy regulującej możliwość oferowania przez banki tzw. odwróconego kredytu hipotecznego. Projekt tej ustawy zakłada znowelizowanie przepisów w kierunku zabezpieczenia interesów klienta, banku i potencjalnych spadkobierców nieruchomości tak, aby banki mogły oferować osobom w wieku senioralnym, a posiadającym lokale mieszkalne, kredyty zabezpieczane na tych lokalach, opierając się na ich wartości. Projekt ma być skierowany do procedowania w Sejmie RP.

Agnieszka Wachnicka z Ministerstwa Finansów przedstawiła dorobek prac zespołu ekspertów ministerstw finansów, który w ramach polskiej prezydencji, przygotował kompromisowe stanowisko dotyczące projektu dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady Europy w sprawie umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi. Jego celem jest stworzenie efektywnego, konkurencyjnego jednolitego rynku o wysokim poziomie ochrony konsumentów. Dodatkowo projekt ten ma na celu promowanie stabilności finansowej poprzez zapewnienie odpowiedzialnego działania kredytodawców i pośredników kredytowych. Stanowisko określa wymogi przedstawiania informacji konsumentowi przed podpisaniem umowy kredytowej, a także wprowadza po raz pierwszy wymogi licencjonowania i monitorowania działań pośredników kredytowych.

Grzegorz Bednarski, dyrektor w PZU, przedstawił rolę ubezpieczeń finansowych dla kredytów hipotecznych, które mają spełniać dwie fundamentalne role:

• umożliwiają tymczasowy transfer ryzyka kredytowego banku na ubezpieczyciela z tytułu udzielonego kredytu hipotecznego, co wpływa na zmniejszenie wymogów kapitałowych banków z tytułu kredytowania zakupu nieruchomości oraz
• stwarzają możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego osobom, dla których był on wcześniej niedostępny, przyczyniając się do rozwoju rynku finansowania nieruchomości.

 

W trakcie dwudniowych obrad poruszano problem refinansowania instytucji finansowych z rynku kapitałowego poprzez emisję listów  zastawnych oraz podpisanej przez Prezydenta RP w październiku br ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i ich wpływu na rozwój rynku finansowania nieruchomości mieszkaniowych.

W VIII Kongresie udział wzięło 130 uczestników z kraju i zagranicy.

Kongres odbył się dzięki udzielonemu wsparciu merytorycznemu i finansowemu następujących instytucji:

PZU S.A., www.pzu.pl
Murapol S.A., www.murapol.pl
VSoft S.A., www.vsoft.pl
Biuro Informacji Kredytowej, www.bik.pl
BondSpot S.A., www.bondspot.pl
Upper Finance, www.upperfinance.pl
Invigo S.A., www.invigo.pl

 

 

Więcej informacji o kongresie www.housingfinancecongress.eu